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Hipotecas

¿Hipotecas gratis? ¿Utopía o realidad? La cláusula cero en las hipotecas

septiembre 14, 2019

Hipotecas a interés variable y Euribor en caída libre

Desde hace varios meses viene surgiendo la idea de que los clientes no paguen por sus hipotecas, sino que sean los bancos los que lo hagan. Y todo viene desde que el Euríbor se adentró en terreno negativo, concretamente en febrero de 2016 y cosechando valores muy negativos, tan negativos como para contrarrestar el diferencial, que es la parte fija que se añade al valor del Euribor en las hipotecas a interés variable para el cálculo del tipo de interés.

En los años de expansión económica y de boom inmobiliario el motor de crecimiento económico y de creación de empleo, así como el alimento de la banca, lo constituía el mercado de la vivienda y los bancos o las entidades financieras encontraban en la venta de hipotecas o de préstamos hipotecarios una vía de ingresos de considerables dimensiones. Por ello la competencia entre los bancos era tremenda, y la forma que tenían más efectiva para atraer clientes era ofrecer diferenciales sobre el Euribor muy bajos.

Hipotecas con cláusula cero incorporada a partir de la nueva ley hipotecaria. La cláusula cero lo que hace es dejar el interés en el 0% cuando la suma del Euribor más el diferencial tenga como resultado un número negativo.

Hipotecas con diferenciales bajos

Así había entidades que ofrecían hipotecas a interés variable a Euribor +0,33% de diferencial, a Euribor +0,25% de diferencial e incluso a Euribor + 0,18%!!! Con estos diferenciales tan extraordinariamente bajos, con los valores del Euribor tan negativos y tan bajos, la suma del Euribor más el diferencial, resulta ser una suma con un resultado negativo, con lo que en las cuotas de estas hipotecas que hemos puesto como ejemplo y que eran ofertas reales en el pasado, no solo se debe de pagar 0% de interés, sino que menos capital del que se debe al banco.

¿Hipotecas grátis?

En este sentido, cabe preguntarse, ¿existen entonces hipotecas gratis teniendo en cuenta que si el tipo de interés es negativo el cliente no tiene que devolver todo el capital prestado, sino menos cantidad? Nada más lejos de la realidad y ello por dos razones fundamentales:

Primera: Aunque ahora el Euribor se encuentra en mínimo histórico, el último dato que disponemos es el de agosto de 2019 con el mínimo histórico del -0,356%, si a este valor del Euribor le sumamos el diferencial del 0,25% que tienen algunas hipotecas vendidas en torno al 2007, saldría un tipo de interés del -0,356% + (-0,25%) =-0,606 con lo que el cliente no solo no tendría que pagar intereses, sino incluso menos dinero que el capital que le han prestado. Pero claro, este saldo en negativo del tipo de interés, solo se daría durante algunos meses o algunos años, pero nunca durante toda la vida del préstamo. Basta con recordar que en el 2008 el Euribor se encontraba por encima del 5% y en concreto en julio de 2019 señaló el máximo histórico del 5,393%. Durante aquellos tiempos de máximos y durante todo el tiempo en el que el Euribor se ha encontrado en terreno positivo se ha cobrado muchos intereses a los clientes y hay que tener presente que, en los primeros años de hipoteca, gracias a la aplicación del sistema francés en el cálculo de la tabla de amortización, es cuando más intereses se pagan. Por ello, aunque haya algunos meses en los que el cliente pagará menos del que le tocaría si el interés no fuera negativo, por amortización de capital, en el cómputo total de toda la vida de la hipoteca el saldo es claramente beneficioso para la banca.

Segunda: Aunque en  algunas hipotecas que se vendieron en el pasado contaban con un diferencial muy bajo que con los actuales valores del Euribor, resulta dar un valor negativo la suma del Euribor más el diferencial, y que por tanto implicaría que durante esos meses en los que ocurre ese saldo negativo de la suma del Euribor más el diferencial, el cliente pagará menos dinero del capital prestado, a los bancos no les entra esta circunstancia en la cabeza y no toleran que los clientes les paguen ni un euro menos del capital prestado, aunque solo fuera en unas cuotas y que se compensará con los meses en los que sí que se les ha cobrado intereses en cantidades considerables, como en los primeros años de vida de la hipoteca. Aunque así ocurre, como decimos no lo pueden ni entender ni tolerar y aunque la suma del Euribor más el diferencial en algunas cuotas de la vida del préstamo sea negativo, no aplican un tipo de interés negativo en el cálculo de la cuota a pagar sino como máximo un interés 0, aunque en realidad los números reales les digan que lo que tienen que aplicar es un tipo de interés negativo. En estos casos, lo que aplican es una cláusula cero que, aunque estas hipotecas antiguas no la tienen, la aplican.  Esta decisión que adoptan los bancos con estas hipotecas que se comercializaron y vendieron con diferenciales tan bajos, que ahora con un Euribor también tan bajo, da como resultado un tipo de interés negativo, de dejarlas con un interés 0, podrían provocar reclamaciones extrajudiciales y judiciales en el futuro, ya que no están cumpliendo lo que señala directamente en el contrato hipotecario, si el Euribor siguiera cayendo y lo que en realidad debiera cobrar el banco es mucho menos de lo que realmente está cobrando.

Clausula cero en la nueva ley hipotecaria

Por si las anteriores dos circunstancias no fueran suficientes, las nuevas hipotecas, las firmadas desde el 16 de junio de 2019, en adelante, ya llevan la cláusula cero incorporada, porque en esa fecha entró la nueva ley hipotecaria que así lo señala. Aunque será altamente improbable que en el futuro, dados los actuales altos diferenciales que se ofertan en las hipotecas a interés variable que se situán en torno al 1%, se contrarresten con el Euribor, por si acaso, porque parece que nada es imposible en la economía, la banca ya tiene las espalda cubierta y aunque la suma del Euribor más el diferencial diera saldo negativo, al indicar que no se pueden generar intereses a favor del prestatario, el peligro queda salvado para las entidades financieras.