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La nueva ley hipotecaria - Hipotecas Saltar al contenido
Hipotecas

La nueva ley hipotecaria

El objetivo de la siguiente página es dar a conocer con palabras sencillas las características y novedades que contiene la nueva ley hipotecaria.

Una hipoteca es un contrato legal, en el cual, el deudor deja como garantía algún tipo de inmueble (por lo general) a sus acreedores, para conseguir el financiamiento de una nueva compra.

Los bienes del deudor siguen siendo de su propiedad, mientras se cumpla el plazo otorgado por el acreedor.

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Sin embargo, una vez cumplido el plazo del préstamo, sin que el deudor haya hecho el pago respectivo o correspondiente, el acreedor podrá disponer del bien dado en hipoteca y, asimismo, podrá poner en venta la garantía dejada por el deudor, para así recuperar el dinero de dicho préstamo.

La nueva ley hipotecaria
La nueva ley hipotecaria nace con el propósito de proteger al cliente

Por ello, las hipotecas son una herramienta de derecho real de garantía, establecido como una ayuda a través del inmueble del propietario, con el fin de conseguir un préstamo para el pago de otras atribuciones, y de tiempo para recuperar el bien o propiedad.

Por lo general, las hipotecas se le atribuyen a bienes propios de gran valor, como lo son las casas, los terrenos y algún establecimiento comercial, de hecho, también pueden establecerse como garantía sobre bienes muebles, tales como los vehículos, artículos del hogar, prendas o joyas u otras pertenencias de interés.

Todo dependerá del valor del préstamo, teniendo en cuenta las condiciones del acreedor y si él acepta las garantías propuestas por el deudor.

Se ha creado, la nueva ley hipotecaria para proteger al cliente, profundizada en la ley de créditos inmobiliarios. Dicha ley, aprobada en el mes de junio del 2019, ha generado mayores expectativas para las personas que desean comprar una vivienda.

Nosotros vamos a explicarte con palabras sencillas la nueva ley hipotecaria, pero puedes acceder directamente a ella a través del siguiente enlace: es el documento pdf de la nueva ley hipotecaria.

El nombre completo de la nueva ley hipotecaria es: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Como hemos indicado la nueva ley hipotecaria, nace con el proposito de proteger el cliente, ya que durante los años de expansión económica se firmaron muchos contratos hipotecarios con cláusulas abusivas para el consumidor que han sido objeto de reclamaciones y demandas.

Gracias a esta acción de implementar nuevos cambios en la realización de hipotecas, la disposición de ellas ha sido trascendental, ya que se han visto hipotecas con costos muy bajos en el mercado, con intereses que se encuentra en promedio en 1,8 por ciento.

La principal acción de esta nueva ley es garantizar total protección a las personas deudoras que tengan la necesidad de hipotecar un bien, con el propósito de tener mayores posibilidades para solventar el pago del préstamo recibido al banco al que se le fue solicitado.

La nación española ha realizado esta innovación en la normativa hipotecaria, para asegurar que los contratos se cumplan al pie de la letra, sin la ejecución de cláusulas de carácter abusivo que pretendan amedrentar con las opciones que el cliente tiene para sus pagos y formalidades.

Otras novedades, como la subida de algunos intereses por hipotecas fijas, en entidades bancarias, ha perpetrado el lanzamiento de la nueva hipoteca. Sin embargo, se espera que, para este nuevo año, disminuya el interés por medio de la competitividad que se efectuará.

Según la asociación hipotecaria española ubicada en Madrid, se ofrece información de que normalmente las subidas de precios suelen cambiar de intereses, al cambiar de año, es decir, para este nuevo inicio anual, se especulan nuevas cifras.

Dando razón a esto, a través de la competición hipotecaría, se podrá ver en términos de visión, que, para el mes de marzo, los precios serán económicos, se podrán conseguir mejores ofertas, lo que es un beneficio para la población.

Expresando estas injerencias a través de la nueva ley, se podrá ver para este año cambios históricos en España, donde las hipotecas fijas serán el nuevo modelo para seguir, dejando un poco más apartadas las variables.

Se debe expresar ciertos conceptos que en la ley hipotecaria se establecen, siendo uno de ellos el valor del préstamo por el inmueble, el cual no tendrá la misma altura al correspondiente, teniendo como base esta contemplación.

Por lo cual, su finalidad de que el valor sea de esta manera es para darle mayores bases para conseguir las capacidades de pago por parte del deudor en el tiempo prolongado y pautado por ambas partes.

Elementos para el contrato de una hipoteca

Los elementos que se formalizan a la hora de un contrato hipotecario describen a las personas que darán su fiabilidad de cumplir con las obligaciones para establecer dicho tratado, por lo que puede vincularse de varias maneras, partiendo como base del compendio establecido.

Como primer elemento encontramos los personales, en el cual, dos personas, o en el caso de efectuarse por un negocio, establecen un contrato, el cual ambas partes deben acordar los pagos y transacciones como acuerdo, con el propósito de cumplir todas las pautas descritas.

De hecho, a lo que se le da mayor importancia es al cumplimiento del pago comprometido, como parte de la hipoteca, además, comprometiéndose con el acreedor a recibir de su parte las obligaciones de pago. De lo contrario, se inicia un proceso legal proveniente de la nueva ley.

Es necesario establecer información previa a la contratación, para que así, ambas personas o partes, puedan definir sus oportunidades de cobro y pago, entablando las diferentes opciones posibles, llegando a un acuerdo mutuo para realizar la hipoteca de manera efectiva y consecuente.

Otro elemento importante está basado por la formalidad en la que el contrato se establece, que, por lo general, debe ser mediante un documento escrito. Para que sea un papel visto por las autoridades, lo más común es realizar este tipo de contrato formalizado en una notaría.

Un notario podrá revisar y estar de acuerdo o no, si el contrato que se está realizando tiene los valores y las estipulaciones correctamente, además de comprobar si las dos partes se encuentran en total acuerdo para sus respectivas firmas.

Es importante este tipo de registro en la notaria, donde el deudor tendrá la obligación de demostrar lo que hipotecará, ya sean bienes inmuebles u otro material lujoso, como parte de las necesidades y compromisos con el contrato establecido.

Cuando hablamos de un valor fijo, quiere decir que el costo de pago del deudor no cambiará con el paso del tiempo que tiene para realizar los pagos, por lo que será un beneficio para mantener esta disposición de reembolso.

Cuando se presenta un pago variable, se empiezan a adquirir ciertos mecanismos para la realización de la cancelación del monto mensual de parte del deudor, ya que este tipo de valor cambiará dependiendo de cómo hayan permutado los mecanismos de economía del país.

Para este venidero año se han dado a conocer excelentes números de interés por parte de los expertos en la economía española, dando valores futuros en los que puede establecerse una cifra menor al 1% por debajo en tasa fija de hipoteca de parte de algunos bancos.

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Novedades de la nueva ley hipotecaria

Para el 2020 se especula que los bancos sigan teniendo comisiones bajas en contratos hipotecarios, por lo que será un negocio menos rentable, que seguirá sustentándose a medida que se promuevan mayores movimientos por valor de hipoteca.

Sin embargo, a pesar de que en este momento la tendencia esté aplicada para que este tipo de contratos vayan en alza, muchos analistas consideran que no se presentarán cambios rutilantes en cuanto a las tasas que se promocionan en el mercado hipotecario.

La nueva ley hipotecaria ha implementado nuevos cambios con respecto al contrato que se establece entre el banco y el cliente, por lo cual, las gestiones correspondientes para realizar dicho documento, su registro en notaria y otras acciones, serán financiadas por el ente bancario.

Este hecho o acción, será un beneficio puro por parte del cliente que tenga la oportunidad de hipotecar algún bien o inmueble, ya que anteriormente estas formalidades venían por parte del deudor, por lo que era un gasto inminente apartado de los pagos a realizar.

La normativa empleada en el mes de junio por parte de las autoridades en España, contempla o da carácter protector a la persona que desea hipotecar, dando mayor información de las transacciones, contratos y préstamos establecidos de conformidad con la ley.

La ficha europea de información nacionalizada (FEIN) debe ser entregada por los entes bancarios, obligación que se describe en la nueva ley, como también, la ficha de Advertencias estandarizadas (FiAE), donde se expresan las cláusulas y los tratos establecidos para la realización de la hipoteca.

Otra de las nuevas obligaciones incorporadas en la ley hipotecaria aprobada en junio del año anterior, viene siendo la necesidad y compromiso de que un notario avale el documento para autorizar la aprobación del presente contrato hipotecario.

El notario en este caso va a constatar que el deudor o cliente haya recibido todas las formalidades y fichas por parte del ente bancario para realizar el contrato, por lo que a partir de estas acciones, podrá avalar el documento y expresar que las condiciones son de conformidad con la ley hipotecaria.

Los contratos no pueden ser modificados con carácter abusivo o con contrariedad en los mecanismos que la nueva normativa establecida rige, de ocurrir esto, se declarará nulo el documento de hipoteca y no podrá realizarse el trato con el ente bancario.

Otra de las legislaciones que se presentan, es la de ejercer un frenado a las remuneraciones que el banco les atribuye a sus empleados por los diferentes números de hipotecas que consiguen.

La nueva amortización hipotecaria en la nueva ley hipotecaria

La amortización de carácter anticipado ya sea por contrato con interés fijos o variables, en las nuevas condiciones van a disminuir categóricamente sus porcentajes. Este implemento favorece al cumplimiento que se le otorga por obligación al deudor.

Puede haber una cláusula establecida entre las dos partes, siendo el banco y el cliente. Se habla de comunicar en el plazo de un mes la intención de una amortización efectuada antes del tiempo límite.

Esta opción se podrá aplicar por parte del banco, tras haber transcurrido tres días, por lo cual, deberá garantizar la información para poder estudiar la posibilidad de que se presente esta opción en la hipoteca.

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Embargos por mal cumplimiento de pagos en hipoteca en la nueva ley hipotecaria

Los embargos también son objeto de cambios en la nueva ley hipotecaria, dando mayor protección al cliente. Si bien es cierto, anteriormente con solo un impago que ocurriera en el contrato, el ente bancario podía comenzar los procesos legales para ejecutar un embargo.

Ahora con la nueva ley hipotecaria todo esto cambia, ya que hay nuevas pautas y mecanismos que le ofrecen mayor seguridad al cliente, pero que le exigen realizar sus obligaciones y pagos como requisito fundamental para recuperar el inmueble o bien hipotecado.

Para que el ente bancario pueda ejercer funciones en los mecanismos de embargo, con el propósito de exigir pagos atrasados, se deben alcanzar los límites descritos en la nueva ley, como son:

  • En la primera mitad del tiempo de pagos estipulado en el contrato, debe ocurrir una demora del 3 por ciento de los pagos del deudor, o lo que corresponde a 12 pagos no efectuados. Al cumplirse tal limite, el banco se dispone a embargar.
  • En la segunda mitad del periodo propuesto para las cancelaciones, debe exceder un 7 por ciento de impagos o de 15 pagos no realizados por parte del cliente, para que el banco pueda disponerse a ejecutar embargos a la casa.

Por lo tanto, se denota con facilidad el sostenimiento que se le da al cliente en la nueva ley, para que pueda efectuar todos los pagos con derecho a un tiempo estimado de beneficio, como parte del cumplimiento del contrato establecido.

Hipotecas multidivisa con la nueva ley hipotecaria

De conformidad con la nueva ley hipotecaria, los préstamos otorgados al consumidor o cliente también tienen otro objetivo, recibir la hipoteca con moneda europea, puesto que los bancos tendrán la obligación de convertir los bienes a moneda del continente.

Los bancos tendrán la función de informar cada cierto tiempo de los cambios que se efectúen en los diferentes valores de las divisas con respecto a la moneda local, por lo que va a beneficiar al cliente al no pasar por riesgos económicos.

El desarrollo de esta ley va a innovar los diferentes procesos de pagos que los clientes tienen con las entidades a las cuales, se les otorga las cancelaciones por la hipoteca. Por lo tanto, será un beneficio más en las acciones a cumplir en el contrato.

Efectos de la nueva ley hipotecaria en Bancos

La nueva ley de crédito inmobiliario o denominada ley hipotecaria ha generado mucho revuelo en los departamentos bancarios, ya que ahora tendrán la obligación de asumir los procesos de formalización de contrato de hipotecas.

Por tal motivo, se ha entablado una serie de cambios en los porcentajes de interés y otras transacciones, con el propósito de atribuir el gasto ejercido por la inclusión de esta nueva ley hipotecaria.

Una de las acciones que han ejercido es la de remediar el costo de los gastos aumentando los porcentajes de intereses, aunque desde que corre en función la nueva ley, se han reducido paulatinamente.

El cliente que solicita la realización de la hipoteca, recibe mayor por parte del banco, brindando mayor conocimiento de cómo serán los pagos y su crédito establecido según el bien o inmueble hipotecado.

Los bancos tienen ciertas consideraciones con los procesos de financiación y préstamo, mientras que, anteriormente, se realizaban mayores transacciones. Esto ocurre debido a las diferentes protecciones al cliente estipuladas en la nueva ley hipotecaria.

La oportunidad de incurrir a un embargo disminuye con estos cambios, lo que hace que el banco asuma y se retribuya mayores gastos. Además, tener menores cobros debido a las amortizaciones, por lo tanto, los clientes serán analizados para determinar si son apropiados para tal préstamo hipotecario.

Requisitos para una hipoteca

Para poder efectuar una hipoteca es necesario tener la información clara y concisa, como también las leyes establecidas y los nuevos cambios, para así facilitar la normativa y el cumplimiento de las contrataciones.

Como fundamento en esta parte de los requisitos de hipoteca, hay que explicar las acciones que el banco realiza y ofrece al cliente, siendo la primera estudiar las solvencias y credibilidades por las cuales se efectuarán los pagos.

El estudio que realiza el banco, tiene la función de interpretar si el cliente tiene o no, los recursos suficientes para poder recibir un préstamo, y si los tiempos son los prudentes en relación a su entrada económica. Por lo que el banco elige para mantener limpias sus prioridades.

Los estudios en los cuales, el cliente pasará, estarán relacionados entre el valor del bien o inmueble y el préstamo solicitado, también la deuda que tendrá en adelante con los ingresos que mantiene.

De esta manera, el banco podrá determinar si el cliente tiene las suficientes atribuciones para la realización de una hipoteca, así como también llevar todas las pautas y fundamentos escritos en el contrato hipotecario que se establezca.

El plazo estipulado por la ley desde que se reciben los documentos de formalización por parte del banco, es de 10 días, teniendo este tiempo y espacio para decidir si es conveniente el proceso de hipoteca y si es fiable la cláusula que se establece en el contrato.

Esta medida ha sido puesta en marcha para darle mayores oportunidades al cliente de elegir y consultar la firma para el préstamo, ya que podrá leer las atribuciones y los requisitos pautados en el contrato para cumplirlos correctamente.

Tras consultar y aceptar la propuesta que el banco ofrece para recibir el préstamo por el inmueble, el cliente tendrá que presentarse en dos oportunidades con el notario, siendo la primera reunión diez días anteriores a la firma del documento.

El notario tendrá la obligación de analizar y estudiar al cliente, con el propósito de determinar y corroborar que la persona es consciente del contrato a cumplir. También, se debe destacar que este trabajo no tiene ningún precio.

Formación profesional para la venta de nuevas hipotecas

Con la nueva ley hipotecaria, los profesionales dedicados a vender dichas hipotecas deberán someterse a una formación profesional para ello.

Esta nueva ley sugiere un nuevo plan de formación para cada trabajador que ocupe un cargo en puestos bancarios y financieros que tengan que ver con la comercialización de hipotecas. 

Es por ello, que será necesario que cada profesional de dicha área tome un curso de 50 horas de formación para asignar hipotecas, siendo así uno de los nuevos cambios dentro de esta ley.

Asimismo, estas horas pueden elevarse a 65 si se trata de profesionales en el área de asesoramiento patrimonial, de hecho, hay de quienes aseguran que este curso se podrá realizar de forma online.

Cabe mencionar, que esta nueva ley impone la aprobación del curso y de un examen de certificación para cumplir con éxito toda la formación necesaria para dar hipotecas.

Esta formación sin duda alguna mejorara los asesoramientos de cada profesional en el momento de vender las hipotecas, buscando así el bienestar de cada uno de los clientes.

Por otro lado, es importante destacar que esta ley proporcionará el cambio de tipo variable a fijo, obligando a los notarios rechazar los contratos que posean algún tipo de cláusula injusta o no apta según la nueva ley.

Deberá ser necesario que cada cliente revise el contrato hipotecario antes de firmar cualquier acuerdo ante el notario, asumiendo todas las condiciones impuestas en el contrato.

Productos vinculados para la Nueva Ley Hipotecaria

La ley de crédito inmobiliario tiene como nueva legislación, la prohibición total de servicios que están enlazados o relacionados con hipotecas, aunque si autoriza al cliente a realizar la venta de inmuebles o bienes para poder efectuar los pagos e intereses.

Además, con estas ventas de productos fuera del inmueble que ha sido puesto a la disponibilidad para adquirir préstamo bancario podrá, a través de los pagos a la hipoteca, disminuir los intereses de las cuotas de pago, lo que será un beneficio para los clientes o deudores.

Algunos productos están prohibidos por la nueva ley hipotecaria, como el caso del aprovechamiento de venta de seguros de vida o de autos, sin embargo, no todo es restricción, por lo que cada venta es notariada y se puede verificar que la persona está infringiendo el contrato establecido.

La vinculación de estos productos no se regulaba por la ley de intercambio, sin embargo, con las nuevas legislaciones impuestas en el mes de junio del pasado año, todo ha cambiado. Las ventas de productos que estén enlazados directamente con el financiamiento de la hipoteca, están prohibidas.

El ente bancario tiene la potestad de obligar al usuario a contratar un seguro de vida que pueda cumplir con los requisitos en el contrato hipotecario, por lo que tendrán garantías de que el pago se realice de cualquier manera.

También puede obligar a contratar un seguro que releve los daños que puedan ocurrir en el inmueble o bienes hipotecados, por lo que el banco también tiene autorización para ejercer algunas de estas exigencias al cliente.

Lo único que no puede obligar el banco al cliente, es la elección de la empresa de seguros que comparten, por lo que esta libertad será un beneficio para el cliente, ya que podrá analizar los intereses de cada uno de los aseguradores.

Si bien es cierto, a pesar de que no puede obligar al cliente a elegir los entes aseguradores, el banco puede ofrecer al usuario una propuesta con respecto al porcentaje de intereses, ya que si el cliente realiza contrato con la aseguradora que el banco establece, ofrecen esta rebaja.

Euribor

El Euribor ofrece grandes préstamos a los entes bancarios en un tiempo corto, con el propósito de que los bancos puedan utilizar ese dinero para conseguir realizar también préstamos para hipotecas.

Las ofertas de carácter interbancario Euribor iniciarán sus hipotecas variables en relación con la nueva ley hipotecaria, teniendo cambios para mejorar su veracidad. El servicio más utilizado en hipotecas realizará préstamos entre organismos no bancarios, como seguros, instituciones con financiamientos, fondos y multinacionales.

Los nuevos recursos implementados parecen dar frutos, ya que se eliminará la cláusula suelo, y se podrán obtener beneficios de las rebajas que sustente el interbank. Además, se especula que, a finales de este año, pueda haber bajas en el Euribor.

Las mejores hipotecas se establecen con el porcentaje de interés que ofrece el Euribor, además de brindar los porcentajes fijos más bajos en el mercado. También es necesario buscar un ente bancario que no tenga tantas exigencias, sobre todo en los mecanismos de aseguradora.

Vencimiento anticipado

La nueva ley de hipoteca tiene como base afianzarse en los intereses fijos y variables, con la finalidad de brindarle al cliente las mejores posibilidades para realizar los pagos correspondientes, para, de esta manera, contribuir con el reembolso que tiene como obligación realizar.

La variedad de cambios que ha implementado la ley, ha beneficiado en la amortización de las deudas de forma adelantada, ya que a medida que el cliente realice la operación, podrá ahorrar un porcentaje del pago estipulado.

Para entrar en la amortización se debe tener en cuenta, que hay que efectuar un pago por comisión, pero a través de esta cancelación se podrá realizar tal acción para terminar de ejercer el pago total del préstamo obtenido.

Algunos números se establecen en el dos por ciento del capital a pagar de manera anticipada si es un cancelación o préstamo fijo, comprendido al transcurrir 10 años de dicho préstamo. Mientras que, si se hiciera durante ese tiempo desde que se efectuó la hipoteca, la cifra sería del 1,5 por ciento.

Para los intereses variables, también se presenta una amortización, pero estos porcentajes serán muchos menores por comisión. Sin embargo, se tendrá una opción clara a través de la nueva ley para aprovechar estos servicios y ahorrar dinero al ejecutar cancelaciones adelantadas.

Cláusulas suelos de la nueva ley hipotecaria

Es importante tener en cuenta que el banco no puede imponer este tipo de cláusulas, ya que, con la vigencia de la nueva ley, se establece que todas aquellas operaciones con intereses variables no se podrán fijar en un tiempo determinado, dejando por fuera este de tipo de contrato.

Esto se debe a que este tipo de cláusulas suelo son catalogadas como injustas, ya que anteriormente impedía que los clientes o usuarios se beneficiaran de las rebajas que en algún tiempo establecía Euribor.

De hecho, gracias a esta nueva ley establecida en España, todos los intereses que pagan los usuarios nunca deberá ser negativo.