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Hipotecas

Cláusula de los intereses de demora en las hipotecas

septiembre 23, 2019

La cláusula de intereses de demora en muchas hipotecas ha sido declarada abusiva

Una de las cláusulas que puede contener nuestra escritura del préstamo hipotecario es la referida a los intereses de demora. En el siguiente artículo vamos a tratar sobre la cláusula de los intereses de demora en las hipotecas.

Cláusula de los intereses de demora en las hipotecas
La claúsula de los interes de demora ha sido declarada abusiva en muchos contratos hipotecarios

Esta cláusula, la de los intereses de demora, tiene como objetivo reparar el perjuicio que puede haber ocasionado el deudor al acreedor por no haber realizado el pago de su cuota mensual o su plazo de amortización como estaba estipulado.

En fin, cuando hemos dejado de pagar, el banco tiene a su favor la cláusula de los intereses de demora, que puede aplicarla y cobrarnos intereses por lo no pagado.

Lo que ha ocurrido una vez más, es que muchas veces la cláusula de los intereses de demora ha sido una cláusula totalmente abusiva y así en las escrituras de la hipoteca para la compra de una vivienda podíamos encontrarnos fácilmente con unos intereses de demora o unos intereses moratorios del 20 e incluso del 25% anual, para teoricamente restaurar del daño sufrido por el banco por parte del consumidor o cliente que tiene impagos por su hipoteca.

La cláusula de los intereses de demora en las hipotecas ha seguido el mismo camino que la cláusula suelo y que la cláusula IRPH, es decir ha recorrido todo el ordenamiento jurídico desde los Juzgados de Primera Instancia, hasta el Tribunal Supremo, pasando por las Audiencias Provinciales y como no ha sido suficiente, también con la cláusula de los intereses de demora, se ha llegado a la Justicia Europea, es decir, al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

¿Qué ocurre si la cláusula de los intereses de demora es declarada abusiva?

Finalmente, tanto el Tribunal Supremo como el TJUE, han señalado que cuando se declare abusiva la cláusula de los intereses de demora, está quedará eliminada del contrato y al cliente o deudor solo se le podrá cobrar el interés remuneratorio, es decir, el tipo de interés en el que se encuentra el préstamo hipotecario en ese momento.

¿Qué es el interés remuneratorio?

Es el interés que estamos pagando por nuestra hipoteca. Si nuestra hipoteca es fija y tiene como interés el 1,75%, ese es el interés remuneratorio. Si nuestra hipoteca es a interés variable y se encuentra referenciada al Euribor más un diferencial del 1%, si el Euribor estuviera en el -0,25%,  en ese momento el interés remuneratorio de nuestra hipoteca sería del 0,75%, es decir, euribor más el diferencial: -0,25% +1% = 0,75%.

¿Qué decía la antigua normativa sobre los intereses de demora?

La antigua norma establecida para los intereses de demora señalaba que debía ser tres veces el interés legal del dinero fijado en la Ley de Presupuestos Generales del Estado y como en los últimos años se situó en el 3%, el banco por intereses de demora nos podía cobrar hasta un 9%, cantidad que también puede ser considerada abusiva por la justicia, como de hecho ha ocurrido, como en las antiguas cláusulas de demora que señalaban porcentajes del 20 o del 25%.

Con la justicia ya en el punto de mira sobre los intereses de demora, los tribunales finalmente adoptaron una decisión que sin dejar de restaurar el daño que el deudor ocasiona al acreedor por su impago, era bastante magnánima con el consumidor, pues señalaban un tope máximo de 2 puntos porcentuales sobre el tipo de interés que se estuviera pagando. Es decir que, si el tipo de interés de la hipoteca era del 2%, los intereses de demora no podían ser superiores al 4% de interés.

¿Qué dice la nueva ley hipotecaria de los intereses de demora?

Pero ahora, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, es decir la nueva ley hipotecaria ha perjudicado un poco a los consumidores, pues no se señala un interés de demora del 2% sobre el tipo de interés remuneratorio, como establecían tanto el Tribunal Supremo y el TJUE, sino del 3% sobre el tipo de interés que se paga en el momento del impago por la hipoteca.

Aquí os dejamos el artículo número 25 de la nueva ley hipotecaria, donde se refiere a los intereses de demora y donde se establece ese 3% de interés de demora sobre el interés remuneratorio.

Artículo 25. Intereses de demora.

  1. En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
  2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.