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¿Quién debe pagar los gastos de la hipoteca?

septiembre 24, 2019




¿Cuáles son los gastos de la hipoteca?

Los gastos de la hipoteca son otro tema que ha sido objeto de mucha discusión y polémica.  Tanta que también ha sido objeto de reclamación en juzgados y tribunales como ha ocurrido con la cláusula suelo o la cláusula IRPH. También se le espera recorrido judicial en Europa a través del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

¿Por qué una hipoteca genera tantos gastos?

Son varios los gastos que genera una hipoteca, ya que se trata de un préstamo complejo y que supone una alta cantidad de dinero. Además lleva aparejado una garantía. El banco o prestamista para conceder un préstamo hipotecario, al suponer una gran cantidad de dinero, necesita una garantía de que sí o sí, pueda el cliente pagar o no pagar, va a recuperar su dinero con sus intereses correspondientes. Para ello se formaliza una garantía sobre el inmueble que se va a adquirir.

Si el cliente no cumple con sus pagos, el banco podrá hacerse con la garantía que tiene, es decir con el inmueble en cuestión. El inmueble puede ser un piso, una casa, un garaje, un bajo comercial, etc.




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Gracias a que el banco cuenta con la garantía del inmueble hipotecado, puede conceder el préstamo a un interés mucho más bajo y a un plazo mucho más largo que el que se da en los préstamos personales.

Por todo lo anterior, algo tan complejo como un préstamo hipotecario conlleva los siguientes gastos, que generalmente se llaman gastos de hipoteca:

Gastos de hipoteca

Los gastos de la Hipoteca
Los gastos de la hipoteca son los de notaría, registro, gestoría, tasación, comisión de apertura y AJD. La nueva Ley Hipotecaria regula quien debe hacerse cargo de cada uno, si el banco o el cliente.

Notaría: La realización de una escritura donde figuran todas las circunstancias y condiciones de la hipoteca requiere de la intervención de un notario. Será quien preparará la escritura, se encargará de dar fe pública de la constitución de la hipoteca, también asesora a quien se lo solicite y el que otorga la escritura. Entre 750 y 1000 euros para una hipoteca de 150.000 euros

Gestoría: Realiza todos los trámites que sean necesarios antes y después de la firma de la hipoteca. El gestor tramita todo el papeleo que conlleva una hipoteca y se encarga de la liquidación de impuestas. El coste de la gestoría por la hipoteca suele oscilar entre 150 y 300 euros.

Registro: La hipoteca debe inscribirse en el Registro de la Propiedad y que conste en dicho registro el propietario del inmueble que se va a hipotecar. Son unos 250 euros para una hipoteca de 150.000 euros.

Tasación: Un profesional valorará y dirá cuánto dinero vale realmente el inmueble. De esta manera, el inmueble estará valorado para constituirse en garantía hipotecaria. El valor de tasación a la vez también servirá al banco para establecer cuál será la cantidad de dinero que concederá a su cliente. Generalmente sobre la cantidad señalada en la tasación, el banco concede el 80% como préstamo hipotecario. El valor de una tasación caduca a los 6 meses, tiempo más que suficiente para formalizar y constituir la hipoteca. El precio de la tasación puede oscilar entre 100 y 450 euros.

Comisión de apertura:
No todos los bancos la cobran. Pero si lo hacen, generalmente la comisión de apertura oscila entre un 0,5% y un 1% sobre la cantidad de dinero concedida en el préstamo hipotecario. Para un préstamo hipotecario de 150.000 euros la comisión de apertura podrían ser unos 1500 euros.

El Impuesto de las Hipotecas: El nombre completo del impuesto es Actos Jurídicos Documentados (AJD). Es un impuesto sobre la escritura notarial y lo cobra la Administración Pública. El AJD lo recaudan las Comunidades Autónomas y su precio varía dependiendo de ellas. Supone entre un 0,5% y el 1,5% del valor del préstamo. Para un préstamo hipotecario de 150.000 euros el AJD podría llegar a unos 1500 euros.

¿Qué dice la nueva ley hipotecaria sobre quién debe pagar?

Ahora vamos a ver, con la nueva Ley Hipotecaria, Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario quien deberá pagar cada uno de estos gastos.

La nueva Ley hipotecaria determina quién será el que asumirá en las hipotecas quien asuma los gastos de tasación, gestoría registro y notaría. Con anterioridad a la nueva ley hipotecaria, no habían normas de quien debía hacerse cargo de los gastos de la hipoteca, y lo que hacían los bancos era que recayeran todos sobre el cliente.

El tribunal supremo sobre los gastos de la hipoteca

En los últimos años ha habido multitud de reclamaciones extrajudiciales y judiciales sobre los gastos de la hipoteca y muchos bancos decidieron hacerse cargo de estos costes a excepción del de más envergadura, el conocido como el impuesto de las hipotecas o el de Actos Jurídicos Documentados (AJD). La ley decía su pago debía recaer sobre el consumidor. Pero el Tribunal Supremo se pronunció y haciendo un gran giro acrobático cambio su decisión en cuestión de horas.

En un primer pronunciamiento señaló que el coste del impuesto debía recaer sobre el banco. Pocas horas después señaló que sería el cliente el que se debía hacer cargo del AJD.

El Gobierno tomo cartas sobre el asunto y cambió la normativa estableciendo que fueran los bancos los que finalmente se hicieran cargo para las nuevas hipotecas que se constituyeran.

El Tribunal Supremo finalmente realizó la distribución de que el cliente debe pagar la tasación, repartirse con el banco los gastos de notaría y los gastos de gestoría, y el banco debe hacerse cargo de los gastos de Registro y del AJD.

Gastos de hipoteca según la nueva ley hipotecaria

Es la nueva Ley Hipotecaria la que regula exactamente quién se hará cargo de los gastos de la hipoteca quedando favorecido el cliente con la nueva Ley:

El cliente solo se hará cargo de los gastos de tasación y sí quiere una copia de la escritura, los gastos correspondientes.

El banco debe hacerse cargo de todos los otros gastos, es decir, notaría, registro, gestoría y el mayor gasto de todos, el impuesto de las hipotecas, el AJD.

El apartado e del artículo 14 de la nueva Ley Hipotecaria trata sobre a quien corresponde el pago de cada uno de los impuestos de la hipoteca:

e) Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:

i. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.

ii. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.

iii Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.

iv. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

Como vemos en este punto iv. se señala que el impuesto de las hipotecas, el AJD recaerá según dicte la normativa tributaria aplicable. Aquí tenemos en cuenta  el Real Decreto ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el cual se modifica el Texto Refundido de la Ley del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados en lo relativo a la determinación del sujeto pasivo en los préstamos hipotecarios. En el se señala que «Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará como sujeto pasivo al prestamista«.





Y ¿qué implica que en las escrituras de préstamo con garantía hipoteca se considerará sujeto pasivo al prestamista? Pues que serán los prestamistas, es decir los bancos,  aquellos que tendran que hacer frente a la carga tributaria del gravamen de AJD, el famoso impuesto de las hipotecas.