Reclamar Gastos de la Hipoteca

Presentar demanda contra los gastos de hipoteca

Los gastos de hipoteca, han sido objeto de fuerte polémica de debate y de multitud de sentencias incluso por parte del Tribunal Supremo, unas de ellas estableciendo un criterio para al poco tiempo establecer el contrario y luego volver a contradecirse. La verdad es que a día de hoy existen muchas lagunas, incerdidumbre y dudas acerca de lo que se puede reclamar o no en referencia a los gastos de hipoteca, principalemnte porque son los jueces y magistrados los que en reiteradas ocaciones no se han puesto de acuerdo y se han contradicho continuamente. ¿Se pueden reclamar los gastos de la hipoteca? Si que se pueden, te explicamos como se encuentra actualmente el panorama judicial con respecto a la posibilidad de interponer una demanda o reclamar los gastos de la hipoteca.

En primer lugar, podemos decir que las cláusulas que atribuyen al usuario el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas son abusivas y para decir esto nos tenemos que remontar al 2015, porque así lo declaró el Tribunal Supremo. De todos los gastos de la hipoteca, de la constitución y formalización de la hipoteca el que más controversia e idas y venidas y cambios de criterio y de doctrina es el referente al impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), y seguramente la polémica se debe a que el AJD es el gasto más importante, es decir el gasto de hipoteca por el que más cuantía se resembolsa. Hemos dicho que teníamos que remontarnos al 2015, concretamente al 23 de diciembre de 2015 porque fue cuando el Tribunal Supremo señaló que las claúsulas que establecen que el prestatario, es decir, el consumidor o cliente, es el que debe hacerse cargo del pago de todos los gastos, tributos y comsiones derivados del préstamo hipotecario son cláusulas abusivas y por tanto nulas, por hacer recaer ese gasto en su totalidad en el usuario. Pero ¿qué gastos imponían las entidades al cosumidor? Los imponían todos, y entonces por ello dichas cláusulas son abusivas. Estos gastos de la hipoteca o estos gastos de constitución y formalización de la hipoteca son:

  • La Notaría: son los gastos referentes a la Notaría por la escritura donde queda documentado el préstamo hipotecario concedido por la entidad.
  • Los gastos del registro: se refieren a los gastos derivados de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la propiedad.
  • La gravación de la hipoteca: es decir, el polémico impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que es el gasto de hipoteca más caro y el que más polémica, controversia y por todo ello incertidumbre esta generando.
  • La tasación hipotecaria del inmueble: la entidad financiera cual es el valor más objetivo posible del inmueble porque va a ser la garantía del préstamo, en función de su valor la entidad sobra cual es la cantidad de dinero que podrá llegar a conceder en el préstamo hipotecario. El banco dispondrá de esta valoración objetiva del valor del inmueble, es decir de la tasación, una vez haya sido realizada por el profesional encargado.
  • Los gastos de gestoría: Son los gastos derivados por la tramitación del préstamo hipotecario, como por ejemplo el pago del notario, la recogida de la escritura pública firmada ante el notario y pagar el impuesto AJD en el Organismo oficial correspondiente, la inscripción en el Registro de la Propiedad, la recogida de la escritura pública y entrega al cliente.

Al ser impuestos todos los gastos de la hipoteca al consumidor a través de una cláusula, el Tribunal Supremo declaró que dicha cláusula era abusiva y por tanto nula. Lo que ocurre es que no solo hubo esta sentencia por parte del Tribunal Supremo, sino que posteriomente vinieron otras con cambios de criterio, más específicas, respecto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que es el gasto mayor de los gastos de la hipoteca y giros jurisdiccionales, que no hacen otra cosa que sumir todo en un laberinto judicial, como también ocurrió con las cláusulas suelo y está ocurriendo con el caso IRPH. De esta manera, el Alto Tribunal cambio de criterio  en su setencia del 15 de marzo de 2018, sobre quien debía asumir el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentos, esta vez, para establecer que es el cliente el que debe asumir dicho gasto del impuesto alegando que según la jurisprudencia del propio Tribunal Supremo en materia administrativa se establece que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario. Pero el criterio sobre el AJD, no se quedó ya fijado con esta última sentencia, ya que la Sala Tercera del Tribunal Supremo, la más especializada en esta materia por ser la examinadora de los asuntos fiscales, volvió a modificar el criterio respecto a quien correspondia el pago del impuesto, estableciendo que debía ser pagado por los bancos. Fue la sentencia del 16 de octubre de 2018, en la que la Sala Tercera del Tribunal Supremo, como decimos modificó el criterio, al dictaminar que son los bancos los responsables de pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados porque el banco es el único interesado en elevar a escritura puública e inscribir en el Registro de la Propiedad el préstamo hipotecario, anulando a su vez el artículo del Reglamento del Impuesto que señalaba que era el prestatario el sujeto pasivo del impuesto. Sin embargo, pocas después despues el presidente de la Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativa del Tribunal Supremo emitió una  nota informativa en la que señalaba que daba la sentencia nº1505/2018 de la Sección 2ª de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, relativa al sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados suponía un giro radical en el criterio jursiprudencial que hasta ese momento se había sustentando y teniendo en cuenta su enorme repercusión económica y social, se acordaba por el Presidente de la Sala y con carácter urgente, dejar sin efecto los señalamientos sobre recurso de casación pendientes con un objeto similar y avocar al Pleno de la Sala el conocimiento de alguno de los mencionados recursos pendientes, con el fin de tomar la decisión si el giro radical establecido debía ser o no confirmado.

De esta manera, el Tribunal Supremo fijó para el 5 de noviembre el pleno que debía ser encargo de aclarar finalmente sobre quien recaería el pago del impuesto de las hipotecas, el famoso AJD; si recaía sobre los consumidores o clientes, o sobre el banco. Finalmente y todo en medio de gran incertidumbre y expectación el Pleno de la Sala III, y tras un duro y largo debate decidió que fuera el cliente el que pagara el impuesto de las hipotecas por 15 votos a 13.

La escasa diferencia entre los votos favor y en contra de que sea el cliente o el banco el que debe hacerse a cargo del impuesto de las hipotecas deja constancia de la enorme discrepancia e incertidumbre sobre el tema en cuestión. Fueron 15 horas de discusión en dos días, el 5 y 6 de noviembre de 2018, pero el veredicto final fue que el impuesto de las hipotecas debía pagarlo el cliente, dando así marcha atrás a su última decisión de que fuera el banco quien debía abonar la tasa. Fue la decisión tomada por la Sala de lo Contencioso-administrativo. Fueron tres semanas de un inmenso caos jurídico, con respecto a quién iba finalmente a recaer el pago del AJD y se escenificó en que la Sala estaba dividida en dos partes. Eran muchos los sectores que estaban pendientes de esta resolución, los propios hipotecados, los abagados, los medios de comunicación, evidentemente los bancos, que dejaron durante días de prestar información sobre sus ofertas hipotecarias y mientras tanto causando fuertes caídas de la Bolsa con respecto a las entidades financieras.

Muchos medios de comunicación hablaron de la fractura, del deterioro y de la perdida de credibilidad que todos estos últimos acontencimientos que giraban en torno al gasto más importante de la constitución y formalización de la hipoteca, el AJD, habían ocasionado en el Tribunal Supremo. Pero finalmente esta fue la nota de prensa salida desde el alto tribunal: El Pleno de la Sala III, tras dos días de deliberaciones, ha acordado por 15 votos a 13 desestimar los recursos planteados y volver al criterio según el cual el sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en los préstamos hipotecarios es el prestatario. El texto de las sentencias se conocerá en los próximos días”.

Pero, el laberinto judicial sobre los gastos de la hipoteca, no parece que haya terminado, y son muchas las dudas que existen en los afectados, abogados e incluso en torno a los propios jueces: ¿Qué gastos de hipoteca se pueden reclamar?

Los gastos de formalización de la hipoteca, no son otra cosa que los que se derivan del pago a la notaría, los impuestos y tasación, la gestoría, el famoso AJD… a pesar de las diversas sentencias del Tribunal Supremo en torno al caso y a pesar de que finalmente se señaló que recaían sobre el consumidor, también se puede llegar al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), como ha sido el caso de las cláusulas suelo y el caso IRPH.

La última resolución de que el AJD recae sobre el cliente, no afecta a gastos tambien importantes de la hipoteca como:

  • Los gastos de gestoría, si fueron impuestos por el banco
  • El gasto del Registro de la Propiedad
  • Los gastos de Tasación del inmueble
  • Los gastos de la Notaría referentes a la escritura del préstamos hipotecario
  • Incluso los gastos de comisión de apertura

Además, incluso si la factura esta ya cancelada, se pueden reclamar estos gastos.