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Hipotecas

Reclamar Hipoteca IRPH

Presentar demanda contra el IRPH

La inmensa mayoría de las hipotecas a interés variable se encuentran referenciadas al Euríbor, concretamente se estima que es el 90%, sin embargo, un porcentaje residual del 10% son hipotecas referenciadas al IRPH.

El IRPH, también llamado IRPH Entidades, es un índice legal porque está regulado y reglamentado por el Banco de España, que publica aproximadamente el día 20 de cada mes su valor mensual, no obstante, las hipotecas referenciadas al IRPH, están en entredicho, porque el IRPH se ha convertido en un índice hipotecario muy polémico y ha sido objeto de demanda en todas las instancias jurídicas. Desde los juzgados de Primera Instancia hasta el Tribunal Supremo, pasando evidentemente por las Audiencias Provinciales. Pero su recorrido no se detiene en el Tribunal Supremo, sino que también ha sido elevado hasta la Justicia Europea, hasta el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Presentar una demanda contra el IRPH, por tanto no solo es posible, sino que además es ya una realidad, y con muchas posibilidades de éxito como leeremos a continuarción.

El problema del IRPH, es que siempre se ha situado por encima del Euríbor, y en los peores años de la crisis la diferencia entre el IRPH y el Euribor se ha situado en torno a los 2 puntos, y ha habido meses que incluso la diferencia entre ambos índices hipotecarios ha sido cercana a los 3 puntos. Si en la mayoría de los meses entre el IRPH y el Euríbor ha habido una diferencia de 2 puntos, significa pagar mucho más dinero por una hipoteca IRPH que por una hipoteca Euríbor y por ello surgió la indignación de los ciudadanos con este tipo de hipotecas, comenzaron las demandas contra el IRPH o contra las hipotecas que contenían como cláusula el IRPH y vinieron las primeras sentencias, se crearon plataformas y asociaciones de lucha contra las hipotecas IRPH, y actualmente nos encontramos pendientes de la resolución del TJUE acerca de los casos IRPH que le han sido elevados. Si la resolución o dictamen del TJUE es a favor del cliente, llegaran oleadas masivas de demandas de ciudadanos contra sus hipotecas IRPH, y lo que parece es que si se va a conseguir una resolución favorable a los ciudadanos con este tipo de hipotecas.

El IRPH es un índice que al principio pasaba inadvertido, ya que como decimos la inmensa mayoría de las hipotecas a interés variable están referenciadas al Euribor. A los clientes se les ofrecía el IRPH, si se les llegaba a decir, con una serie de ventajas como que era más estable que el Euríbor, sin embargo, estas ventajas no son tales, por el contrario, un ciudadano con una hipoteca IRPH se ha visto seriamente perjudicado con respecto a otro con otra hipoteca igual pero referenciada al Euríbor.

El IRPH siempre se encuentra por encima del Euribor y ello se debe a su método de cálculo, completamente diferente al Euribor. El IRPH es la media aritmética simple de los precios ponderados por el saldo de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria a plazo igual o superior a 3 años para adquisición de vivienda libre, concedidas o renovadas durante el mes, estas hipotecas tienen además del índice de referencia, sus propios diferenciales, comisiones, gastos, etc., que es el TAE, o Tasa Anual Equivalente, y es el valor que nos permite comparar hipotecas. Pero cuando se concedía una hipoteca IRPH nueva, se le añadía su propio diferencial, sus propios gastos y comisiones, etc. Es decir, se ofertaba la Hipoteca IRPH, vinculada al valor del IRPH que en su cálculo ya contiene el TAE de las hipotecas concedidas, con sus diferenciales, gastos y comisiones, pero que a este valor del IRPH se le añadía el diferencial propio, los gastos y las comisiones propios de la nueva hipoteca a conceder, de modo que en las hipotecas IRPH existe una duplicidad de diferenciales, gastos y comisiones. Esta duplicidad podría suplirse aplicando al IRPH un diferencial claramente negativo, pero no ocurre así, ya que en muchas sentencias de hipotecas IRPH, se contemplan que los diferenciales son positivos.

Ante la caída del Euribor, evidentemente, las hipotecas referenciadas al Euribor se abarataban, sin embargo, cuando se concedían nuevas hipotecas con un Euríbor tan bajo, las entidades financieras trataban de compensar un Euríbor con valores tan bajos, aumentando las comisiones, como por ejemplo las comisión de apertura, o los diferenciales que se añaden a las nuevas hipotecas. Con un aumento de las comisiones o de los diferenciales es inevitable que el IRPH no baje como lo hace el Euribor, porque para el cálculo del valor del IRPH de cada mes, se tienen en cuenta las nuevas hipotecas concedidas y como estas ya tienen comisiones o diferenciales más altos los nuevos valores del IRPH también se sitúan en un nivel más alto y las hipotecas vinculadas al IRPH al revisarse con los nuevos datos del IRPH, recogen todos estos aumentos.

Cuando hablamos del IRPH, realmente hablamos del IRPH Entidades, ya que antes de noviembre de 2013, existían tres variantes del IRPH: el IRPH Cajas, el IRPH Bancos y el IRPH Entidades que siempre se situaba con valores medios entre el IRPH Cajas y el IRPH Bancos.  Los ciudadanos con una hipoteca IRPH Cajas o IRPH Bancos, teóricamente tenían que haber pasado a un índice sustituto, unas hipotecas pasaron a referenciarse al Euríbor +1%, otras pasaron a referenciarse al IRPH Entidades que es el único IRPH que permaneció, pero sin embargo otras pasaron a convertirse en hipotecas fijas, ya que a partir de ese momento se quedaron con el último valor publicado del IRPH desaparecido. Se quedaron con un IRPH congelado, en lugar de haber pasado al IRPH entidades. Esta situación de quedarse con el IRPH congelado, con el último valor del IRPH desaparecido publicado, impidió beneficiarse de las caídas del IRPH entidades, ya que desde el 2013 hasta el 2018, el IRPH descendió, no tanto como el Euribor, que cruzó la barrera del 0% y se situó en terreno negativo, pero sí que descendió más de un punto. El quedarse con un IRPH congelado, no debía haberse producido, ya que en la disposición adicional decimoquinta, referente al régimen de transición para la desaparición de índices o tipos de referencia de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, las referencias a los tipos de interés desaparecidos: IRPH Cajas, IRPH Bancos y CECA, debían ser sustituidos por el tipo de referencia sustitutivo previsto en el contrato, y en caso de que no hubiera o que este también desaparecieron se aplicaría el IRPH Entidades.

Como decíamos anteriormente las hipotecas IRPH fueron objeto de multitud de demandas con sus correspondientes sentencias, la mayoría a favor de la entidad, pero algunas a favor del cliente. Con los recursos correspondiente llegaron hasta las Audiencias Provinciales y de ahí se dio el salto al Tribunal Supremo por una hipoteca referenciada al IRPH Entidades. La sentencia del Tribunal Supremo fue conocida el 14 de diciembre de 2017 y se falló a favor de la entidad al señalar que la mera referenciación a un tipo oficial como es el IRPH, no implica falta de transparencia ni abusividad. Sin embargo, dentro de la misma sentencia del Tribunal Supremo del caso IRPH hubo un voto particular de un magistrado, al que se adhirió otro más señalando que la complejidad de un índice como el IRPH exige un plus de información por parte del profesional encargado de ofertar la hipoteca IRPH y aunque el IRPH es un índice oficial, la cláusula IRPH, que es la cláusula que aplica este índice para el cálculo del tipo de interés de la hipoteca, debe estar sometida al control e transparencia.

Al existir la sentencia del Tribunal Supremo a favor de la entidades, pero además, conviviendo la misma con un voto particular que se sitúa en el extremo opuesto de la misma sentencia, es decir a favor del cliente, lejos de ser un dictamen que sentará jurisprudencia y sirviera de doctrina o criterio claro a aplicar por los juzgados en los que les llegaran casos de hipotecas IRPH, fue una resolución que hizo crecer el embrollo judicial y la incertidumbre sobre que decisiones adoptar. Esto condujo inevitablemente a que diversos juzgados suspendieran sus procedimientos IRPH ante las dudas, y elevaran cuestiones prejudiciales a la Justicia Europea, es decir, al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), para que se resolvieran estas cuestiones y con el fin de que el TJUE fijará una doctrina clara para resolver los casos IRPH, es decir, las demandas de hipotecas con cláusula IRPH para el cálculo del tipo de interés de las mismas.

El TJUE dio tiempo a que las partes presentaran sus observaciones y la Comisión Europea ya presentó las suyas, con una corriente muy similar a la señalada por el voto particular de la sentencia del Tribunal Supremo sobre el caso IRPH. La cláusula IRPH debe de superar el control de transparencia. De las diversas informaciones que encontramos en el voto particular de la sentencia del alto tribunal sobre el caso IRPH y de las observaciones de la Comisión Europea sobre el primer caso IRPH elevado al TJUE, podemos extraer que la cláusula IRPH debe superar el control de transparencia y para ello dada la complejidad del índice IRPH debería haber sido sometida a las siguientes consideraciones:

  • Redactarse de manera clara y comprensible
  • Exposición transparente del funcionamiento concreto del mecanismo al que se refiere la cláusula.
  • Explicación de cómo se configura el IRPH
  • Cuál ha sido su evolución en el pasado.
  • Cuál es su posible evolución en el futuro
  • Comparación con otros tipos empleados en el mercado, como por ejemplo el Euribor.

Ante todas estas consideraciones, solo cabe una pregunta: ¿Alguien hubiera optado con toda esta información a una hipoteca referenciada al IRPH en lugar de referenciarse al Euríbor?